کروکی رونق مسکن 1401 - وبلاگ خانی

به گزارش وبلاگ خانی، یک سند رسمی تازه از کفایت عرضه مسکن در برابر تقاضای موجود در کشور منتشر شده است که محتوای آماری آن یکبار دیگر ضمن هشدار به سیاستگذار بابت خطای تشخیص در شناسایی عامل بحران قیمت ملک، اثبات می نماید این ابررکود ملکی بسیار بعید است با سیاست های فعلی به خط سرانجام برسد چون کانون مساله جایی خارج از نقطه اصابت احتمالی سیاست موجود است.

به گزارش جهانی اقتصاد، مرکز آمار ایران اخیرا گزارش جامعی با عنوان جایگاه مالی، اجتماعی و فرهنگی استان های کشور منتشر کرد که در یکی از صفحات این گزارش، اطلاعاتی درباره حجم واحدهای مسکونی در حال مصرف و بعلاوه تعداد خانوارهای موجود در کشور منعکس شده است.این داده ها نشان می دهد، با وجود رکود بی سابقه ساخت مسکن در 5 سال گذشته، اما در حال حاضر فاصله (نابرابری) بین تعداد خانه های در حال استفاده و تعداد خانوارها به کمترین مقدار 10 سال گذشته رسیده و از ابرشکاف به شکاف جزئی تبدیل شده است.این شکاف در سال 90 به مقدار 5 درصد کسری خانه در برابر خانوارها بود که سال 95 درست در مقطع بعد از ابررونق ساخت و ساز سال های 90 تا 92 و بعلاوه بعد از عصر احداث مسکن مهر، مقدار آن (کسری عرضه در برابر تقاضا) نه تنها ترمیم نشد که تشدید هم شد و به 6 درصد رسید. اما در ابتدای 1400 در شرایطی که تیراژ ساخت مسکن در سال های 96 تا 99 به نصف دوره های قبل رسید، شکاف مسکن نه تنها زیادتر نشد که به 2 درصد کاهش پیدا کرد. بعلاوه اطلاعات تکمیلی نیز واقعیت معنادارتر را درباره بخش مسکن بازگو می نماید؛ علاوه بر واحدهای مسکونی در حال مصرف، یکسری خانه خالی و خانه دوم در بازار ملک وجود دارد که مجموع این سه دسته املاک مسکونی در کل کشور، هم اکنون در بدترین حالت، 12 درصد بیشتر از کل خانوارها است.

این ارقام به خوبی اثبات می نماید، مشکل بازار مسکن و عامل جهش بی سابقه قیمت ها در دوره اخیر، رکود خانه سازی نبوده، بلکه یکی از دو ریشه اصلی در خارج از بخش مسکن و یکی دیگر در داخل بازار معاملات ملک - و نه در بازار ساخت و ساز- است که اگر سیاستگذار به بیراهه تصمیمات و اقدامات برای به اصطلاح تنظیم بازار مسکن انتها دهد و سراغ کروکی اصلی و معتبر رونق برود، سال آینده سال بهبود اوضاع برای سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران مصرفی خانه خواهد بود.

چقدر خانه در برابر چه تعداد خانوار؟

جزئیات داده های مرکز آمار ایران درباره آخرین شرایط موجودی مسکن در کشور و نسبت آن با تعداد خانوارها حاکی است، سال 90 تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. در آن سال، 20 میلیون خانه در حال استفاده در کشور وجود داشت که 21 میلیون و 100 هزار خانوار در این خانه ها سکونت داشتند. یک متغیر در اقتصاد مسکن وجود دارد تحت عنوان تراکم خانوار در واحد مسکونی که از نسبت تعداد خانوارها بر تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده به دست می آید. عدد حاصل از این نسبت در سال 90 برابر با 06/ 1 بود. البته برای شرح ساده این نسبت بهتر است عکس آن را شرح داد. یعنی نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها که براساس عدد حاصل از آن، کسری یا مازاد تعیین گردد. این عدد همان کسری 5 درصدی در سال 90 است.

کسری واحدهای مسکونی در حال استفاده در برابر خانوارها در سال 95 به 8/ 5 درصد رسید. در آن سال، 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی ساکن بودند.سال 95 در شرایطی، کسری عرضه، یک واحد درصد نسبت به سال 90 افزایش یافت که طی سال های 90 تا 95، تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها به لحاظ رشد عرضه سالانه واحد مسکونی نو، رکورد زد. طی 90 تا 92، تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران به دو برابر سال های دهه 90 رسید. در سایر شهرها نیز ساخت وسازهای انبوه مسکن مهر باعث ابررونق ساخت مسکن شد.اما نتیجه کار در بازار مصرف، نه تنها به مازاد عرضه در حال مصرف در برابر تقاضای کل منجر نشد که به علت خلأ سیاست اصلی تنظیم بازار ملک، خروج بخشی از عرضه های نو از بازار مصرف به بازار املاک بلااستفاده ، کسری عرضه تشدید شد. در ابتدای 1400 اما شرایط طور دیگری رقم خورد که باز هم منشأ آن، بدون آنکه ارتباطی به تیراژ فراوری مسکن داشته باشد به همان دو ریشه اصلی مرتبط است.

در انتها سال 99 (یا همان ابتدای 1400)، تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها ساکن بوده و هستند. به این ترتیب، کسری عرضه در برابر تقاضا در سال 99 به 2 درصد رسید. این افت کسری عرضه مصرفی در برابر خانوارها در شرایطی رقم خورد که طی سال های 95 تا 99، رکود شدید و بی سابقه آن هم به شکل سریالی (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و فراوری مسکن برقرار بود. در سال های ابتدای دهه 90، تیراژ ساخت سالانه مسکن در مرز 900 هزار تا یک میلیون واحد در نوسان بود، اما طی سال های 95 تا 99، میانگین تیراژ عرضه مسکن نو در کشور به مرز 400 هزار واحد سقوط کرد. با وجود این افت شدید ساخت مسکن، شکاف عرضه بهبود پیدا کرد، چون سرعت رشد خانوارها از سرعت بسیار پایین ساخت و فراوری مسکن کمتر بوده است.

زیرپوست عرضه مسکن؛ مازاد عرضه

خانه های در حال استفاده که در گزارش مرکز آمار مبنای محاسبه شکاف عرضه در برابر تقاضا است، همه خانه ها نیست. در بازار مسکن طبق اطلاعات تکمیلی مرکز آمار -مربوط به سرشماری 90 و 95- علاوه بر خانه های در حال استفاده، دو دسته خانه دیگر هم وجود دارد؛ خانه های خالی و خانه های دوم. در سال 90، مجموع خانه های خالی و دوم به مقدار 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بود که در سال 95 این حجم خانه به 4 میلیون و 700 هزار واحد افزایش پیدا کرد.به این ترتیب، کل موجودی مسکن در سال 90 رقمی معادل 22 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بوده که در سال 95 به 27 میلیون و 500 هزار واحد افزایش پیدا می نماید. با این حساب، بازار مسکن در سال 90 به لحاظ کل موجودی خانه ها اعم از در حال استفاده، خالی و دوم، با 5 درصد مازاد عرضه در برابر تقاضای کل روبه رو بوده که این رقم مازاد در سال 95 به 14 درصد افزایش پیدا می نماید. نکته معنادار این ارقام، انحراف راستا عرضه مسکن از بازار مصرف است.

اما در سال 99 چه اتفاقی رخ می دهد؟

طی سال های 95 تا 99، در مجموع حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی نو در کشور ساخته می گردد. بعلاوه در این سال ها با استناد به رفتار قبلی سازندگان در دوره های رونق و رشد قیمت، ساختمان هایی که در گذشته نیمه کاره رها شده بود، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می گردد.

بنابراین موجودی 25 میلیون و 600 هزار واحدی خانه های در حال استفاده در سال 99 در مقایسه با موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحدی همین نوع خانه ها در سال 95، به معنای افزایش 8/ 2 میلیونی خانه های در حال استفاده طی این مدت است که 6/ 1 میلیون آن همان عرضه نو و حدود یک میلیون آن یا از محل تکمیل واحدهای قبلی یا از محل تبدیل خانه های خالی به خانه های در حال استفاده بوده است. برترین سناریو آن است که فرض گردد، حدود یک میلیون واحد مسکونی از خانه های خالی، طی این مدت، روانه بازار مصرف شده است که در این صورت، کل خانه های موجود در کشور 1مجموع سه نوع- در حال حاضر 29 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی است. در این صورت، مازاد عرضه 12 درصدی در بازار مسکن وجود دارد. اما در سناریوی محتمل، حجمی از خانه های خالی شناسایی شده در سال 95، در انتها سال 99 کم نشده و حتی به خاطر حجم بالای خریدهای سرمایه ای مسکن در سال های 97 تا 99، اضافه هم شده است. در این صورت، نه تنها بازار مسکن در شرایط فعلی، کسری ندارد که با مازاد 16 درصدی روبرو است.

جعبه ابزار ویژه خروج از رکود

تا اینجا تعیین شد، بازار مسکن با احتساب کل موجودی خانه ها -اعم از در حال استفاده، خالی و ملک دوم و چندم- کسری عرضه ندارد، بلکه بین 12 تا 16 درصد با مازاد عرضه روبه رو است. اما چرا اثر این مازاد عرضه، در بازار مسکن به شکل دسترسی مناسب خانه اولی ها به مسکن در استطاعت و بعلاوه کاهش قیمت مسکن به سطح متعارف بروز پیدا نکرده است؟

پاسخ به اشکال سیاست های مالی و سیاست های بخش مسکن مربوط است. برای حل مشکل باید راستا خروج از ابررکود مسکن به رونق غیرتورمی، ایجاد گردد. این راستا با چهار ابزار قابل طراحی و استفاده است.در گام اول، ضروری است محیط کسب و کار برای سرمایه گذاری های مولد بهبود پیدا کند تا افراد به سودگیری از خلق ارزش افزوده در بخش های مختلف مالی از جمله بخش ساختمان تشویق شوند.در کشورهای پیروز جهان، خانوارها و گروه های مختلف متقاضی سرمایه گذاری، پس اندازهای خود را به وسیله بازار سرمایه و بانک ها، در بخش های مولد سرمایه گذاری می نمایند. چون از یکسو، درآمد این مدل سرمایه گذاری به خاطر فراهم بودن زمینه فراوری و کسب و کار، قابل توجه است و هم اینکه، تورم عمومی به علت نبود انتظارات تورمی در سطح پایین (پایین تر از درآمد فراوری) قرار گرفته است.

ابزار دوم در این جعبه ابزار، به بازار رقیب بازار خلق ارزش افزوده اصابت می نماید. طی سال های اخیر، خرید ملک به قصد سودگیری رونق داشت، چون افراد ترجیح می دادند از بازدهی اسمی دارایی ها سودگیری نمایند تا از بخش های مولد.این کار باعث کسری عرضه مصرفی در بازار مسکن و افزایش خانه های بلااستفاده در کشور شده است. در اینکه، عامل خریدهای سرمایه ای، انتظارات تورمی و پناه بردن افراد به خرید ملک بوده، تردیدی نیست. اما علاوه بر اینکه در بیرون بخش مسکن، باید سیاست های کاهنده انتظارات تورمی و بعلاوه فراهم نماینده شرایط مناسب برای فراوری اتخاذ گردد، در داخل بازار مسکن نیز باید با لنگر مالیاتی، رقیب جریان مولد سرمایه گذاری مهار گردد. این لنگر، همان مالیات سالانه بر املاک است که ریسک صفر خریدهای بلااستفاده مسکن را به بازدارندگی قوی تبدیل می نماید.ابزار سوم به وسیله سیاستگذار باید به گونه ای به کار گرفته گردد که انتظارات تورمی کاهنده گردد. هدف گذاری تورمی یکی از همین ابزارها است تا افراد احساس نمایند مجموعه اقتصاد در سال های آینده به سمت تورم کمتر پیش خواهد رفت. بعلاوه ضروری است ریسک های غیرمالی نیز مهار گردد تا خود این موضوع به کاهش انتظارات تورمی بینجامد.

ابزار آخر برای رونق مسکن در 1401

کروکی اصلی رونق مسکن در سال نو با ابزار چهارم تکمیل می گردد. این ابزار، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن برای ایجاد فرآیند دومینویی خریدوفروش مصرفی در بازار آپارتمان است. این یک واقعیت است که بخش مسکن با کمبود منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات خرید روبه رو است. از طرفی، تسهیلات خرید مسکن باید در استطاعت گروه های هدف -دهک های پایین و مبه وسیله- باشد تا امکان صاحب خانه شدن فراهم گردد. پس یک کار باید صورت بگیرد تا هم کمبود منابع برای تسهیلات رفع گردد و هم امکان پرداخت تسهیلات مقرون به صرفه به گروه های هدف فراهم بیاید. برای این دو منظور، تسهیلات لیزینگ کلید حل مشکل است. تسهیلات لیزینگ با منابع به قیمت روز تامین می گردد که علی القاعده باید با نرخ سود متناسب با قیمت تمام شده تسهیلات به افراد داده گردد. مخاطبان تسهیلات لیزینگ مسکن افرادی هستند که توانایی پرداخت اقساط بالا را دارند و متقاضی فروش خانه های کم متراژ برای خرید خانه های بزرگ تر هستند. در نتیجه، این تسهیلات باعث می گردد عرضه خانه های کم متراژ در بازار معاملات افزایش یابد و از سوی دیگر، بانک ها بتوانند تسهیلات محدود را با نرخ حمایتی در اختیار خانه اولی های جامعه هدف قرار دهند. کاملا تعیین است این جعبه ابزار از یکسو، حل مساله اصلی بازار مسکن که همان حبس عرضه در بازار خانه های خالی است را هدف قرار داده و از سوی دیگر، باعث احیای قدرت خرید مسکن بعداز حل مساله خواهد شد.