راه چاره بازار مسکن؛ بهبود کیفیت سیاستگذاری ها - وبلاگ خانی

به گزارش وبلاگ خانی، معضل مسکن در فکر سیاستگذاران مالی یک صورت مساله اشتباه دارد و این صورت مساله اشتباه به راه چاره پراشتباه (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) منجر شده است. کمترین ضرر این طرح بزرگ فارغ از اینکه قابلیت اجرایی دارد یا نه، غفلت از راه چاره صحیح تنظیم بازار مسکن است که سیاستگذار را پس از صرف صدها هزار میلیارد تومان هزینه، مجدداً به نقطه صفر برمی گرداند. اما صورت مساله واقعی چیست و چه باید کرد؟

سیاستگذاران مالی تصور می نمایند که تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال های اخیر به هم خورده و کاهش عرضه باعث افزایش شدید قیمت شده است. آیا طرح صورت مساله به این شکل با واقعیت انطباق دارد؟ پاسخ منفی است. آنچه بازار مسکن را به یک بازار ناکارآمد تبدیل نموده است نه شرایط عدم تعادل، بلکه شرایط خاصی است که می توانیم آن را تحت عنوان تعادل نحس نام گذاری کنیم.

قبل از پرداختن به مفهوم تعادل نحس و برای داشتن تصویری روشن ازشرایط فعلی کافی است به آمار رسمی رجوع کنیم. بر اساس آمار رسمی موجود، درحالی که تعداد واحدهای مسکونی در سال 85 فقط 90 درصد خانوارها را پوشش می داد، این نسبت در سال 90 به 105 درصد و در سال 95 به 113 درصد افزایش یافته است و برای سال 99 هم نسبتی حول و حوش 111 درصد برآورد می گردد.

این آمار به روشنی نشان می دهد تعداد واحدهای مسکونی که 15 سال پیش به صورت معناداری از تعداد خانوار کمتر بود هم اکنون حداقل 10 درصد بیش از تعداد خانوارهای کشور است. این در حالی است که با وجود سبقت قابل توجه بخش عرضه از تقاضای مصرفی، میانه قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران طی همین مدت بیش از 40 برابر شده است. شاخص های مهم دیگری نیز نشانگر آن است که قیمت نسبی مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها بسیار بالاست که از جمله می توان به شاخص قیمت به اجاره اشاره نمود که در بیشتر کشورها عددی حول وحوش 15 اما در ایران، عددی حول وحوش 30 است.

برگردیم به مفهوم تعادل نحس در بازار مسکن. تعادل نحس به معنای شکل گیری نوع خاصی از تعادل است که در آن، بخش عرضه مسکن نه در خدمت تقاضای مصرفی بلکه در خدمت تقاضای سرمایه ای است. نگاهی به تفاوت میانگین متراژ واحدهای معامله شده و واحدهای در حال ساخت، این گزاره را تأیید می نماید و نشان می دهد میانگین متراژ واحدهای در حال ساخت دست کم 30 درصد از واحدهای معامله شده بزرگ تر است. این واقعیت به معنای آن است که افزایش شدید قیمت نسبی مسکن باعث خروج تدریجی تقاضای مصرفی از بازار و جایگزینی آن با تقاضای سرمایه ای شده است که سیگنال متفاوتی از نوع تقاضا را به بخش عرضه مخابره نموده و تدریجاً بخش ساخت وساز را در خدمت تقاضای سرمایه ای قرار داده است.

از سوی دیگر، کیفیت نامناسب سیاستگذاری مالی باعث شده است که بازار ملک به تنها پناهگاه بدون ریسک حفظ قدرت خرید پس انداز هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی (اعم از بانک ها و شرکت های تولیدی و خدماتی) تبدیل گردد که تقاضای سرمایه ای در این بازار را همیشه در اوج نگه داشته و سودگیری از بازده اسمی ملک را جایگزین خلق ارزش افزوده در فعالیت های مالی نموده است.

در مجموع باید گفت تعادل نحس در بازار مسکن نه تنها تهدیدی برای رفاه ملکی خانوارها بلکه موتور تخریب نظام خلق ثروت در کشور است و به همین علت، باید راه چاره عبور از این معضل را نه در یک راه چاره تکنیکی برای بخش مسکن بلکه در یک راه چاره جامع شامل بهبود کیفیت همه سیاستگذاری ها اعم از سیاست پولی، سیاست مالیاتی و سیاست ارزی جست وجو کرد؛ چراکه این معضل دقیقاً ریشه در بی کیفیتی این سیاستگذاری ها دارد. اما مشکل آن است که علاوه بر فهم اشتباه صورت مساله به وسیله سیاستگذار، طرح راه چارههای غیرموثری همانند مالیات بر خانه های خالی یا مالیات بر درآمد سرمایه نیز باعث انحراف از راه چاره مؤثر شده است.

اگرچه در راه چاره جامع می توان گوشه چشمی به ابزارهای مالیاتی داشت، اما این مالیات های فرعی جوابگوی چنین معضلی نیستند و در مواجهه با این صورت مساله باید ابزار اصلی رگولاتوری بازار مسکن یعنی مالیات سالانه بر مجموع املاک سرمایه ای اشخاص حقیقی و حقوقی (فراتر از املاک مصرفی) در دستور کار قرار گیرد که اخیراً در بعضی کلان شهرهای چین به علت مواجهه با همین معضل عملیاتی شده است؛ اما در نهایت نباید فراموش کرد که این راه چاره مؤثر هم بدون ایجاد جاذبه در نظام خلق ثروت به وسیله بهبود کیفیت سیاستگذاری راه به جایی نمی برد.